在房地产因地制宜、因城施策、宏观调控持续用力下，“一二线城市严格限购，三四线城市宽松去库存”成为2017年房地产市场主基调。限购政策持续在二三线城市蔓延，限购范围从新建商品房市场扩张到二手房市场。一线城市房价涨幅持续回落或下降，15个热点二线城市房价也得到了有效遏制。太原作为非热点二线城市全年房地产市场运行总体平稳，但房价涨幅位次逐步前移。

一、房地产市场运行特征： 

（一）房价涨幅位次逐步前移

国家统计局公布的数据显示：12月底新建商品住宅，全国70个大中城市中，环比价格下降的城市有7个，持平的6个，上涨的57个，按房价涨幅由高到低排序太原位居第18位。

同时数据显示：太原二手住宅环比价格涨幅居全国第二，仅次于昆明。

（二）新建商品住宅“量减价增”。

据调查，2017年太原市新建商品住宅环、同比价格运行总体平稳。从环比看，价格指数在100均线上微幅变动，全年各月均运行在上涨区间，月度最高涨幅1.3%，最低涨幅为0.2%；从同比看，2017年新建商品房价格呈持续上涨走势，数据显示：进入三季度后突破7%，整个房地产市场呈现“价增量减、量减价增”的格局。

（三）二手住宅价格，涨幅平稳。

据调查，2017太原市二手住宅价格环比涨幅平稳，全年各月均运行在上涨区间，月度最高涨幅1.1%，最低涨幅为0.2%；同比价格全年月度最高涨幅7.9%，最低涨幅为4.7%。

（五）各类型房源价格相对稳定，改善需求初露端倪

调查数据显示：全年新建商品住宅及二手住宅各类型房源售价总体平稳，同比价格上涨明显。分户型看，新建商品住宅90㎡及以下户型环比价格除4、6、9三个月外，其余各月涨幅平稳，全年同比跨幅5个百分点；90—144㎡户型环比价格二、四两个季度各月涨幅基本都在1个点以上，全年同比跨幅4.8个百分点；144㎡以上户型环比价格除二季度月份略高外，其余月份环比价格运行平稳，全年同比跨幅为5个百分点。二手住宅中90㎡及以下户型除4、6月外，涨幅相对平稳，全年同比跨幅3.1个百分点；90—144㎡户型环比价格除年初1月份和年末10、11、12三个月涨幅在1个点以上，其余在100-101区间微幅波动，全年同比跨幅5.8个百分点，144㎡以上户型环比价格波动任性，涨跌互现，全年同比跨幅为3.9个百分点。据调查走访，新建住宅改善型房源购买较多，二手住宅则是以刚需为主，但总体看改善需求逐渐增多，由刚需转改善已初露端倪。

二、房地产市场特点及成因分析

（一）新建住宅环比价格上涨、涨幅趋稳

随着一线城市调控政策趋严，很多大型房企将投资转移，加速了太原等二三线城市的布局，致使太原房地产开发集中度越来越高，伴随大型房企的品牌效应，开发楼盘的品质和配套设施、房子精装修等的投入推高了太原房价。太原大规模的棚改和城改及其货币化补偿政策，释放了大量购买力，助推了太原房价上涨。但伴随国家调控政策落地实施，房价逐步趋于平稳，涨幅也趋于平缓。

（二）城市换颜、生活改善

随着时代的发展和城市的变迁，太原旧城改造和城中村拆迁、棚户区改造如火如荼，城市管网和基础设施的修建带来太原城市面貌的改变。经济转型、生活改善、客户消费需求升级，刚需小居起步已向首置“三居”转变。随着客户偏好需求的转变，住宅市场悄然进入改善时代。城市的换颜和同步启动的安置工作，客观上增加了购房需求，生活改善的潜在需求也助推了房价的上涨。

（三）各大房企开盘加推

各大品牌开发商为抢跑五月、六月和“金九银十”等重要节点，开盘加推动作频频。富力湾营销中心开放、绿地城营销中心及样板间开放、新城吾悦广场品牌馆开放、太化紫景天城营销中心开放、富力金禧城开放、红星天铂开放、恒大御府开盘、华润悦府开盘、首开国风琅樾加推、恒大山水城加推等等各大房企入市销售，拉动了太原房价整体的上涨。

（四）中大户型的需求量有所增加。伴随二孩政策的全面实施，二孩家庭对空间需求将会更大。现在的新建住宅多为框架结构的高层，公摊面积较大，90平米以下的小户型多为两室一厅的紧凑型结构，不能满足其生活需求，中大户型的刚性需求量呈现增长态势。

（五）开发商融资成本增加。随着房地产市场监管力度的加大，购房者“风险”意识的增强，以预售前团购方式筹集资金的难度加大，房价滞涨趋势明显，再加之全国大型房地产商陆续进驻太原抢占市场份额，并多在本地享有优惠政策，运营成本较本地企业相对偏低，使得本地开发商销售压力加大，尤其是小型开发商。

三、几点建议

（一）充分发挥政府引导作用。各级政府应充分发挥“有形之手”作用，肩负起对房地产科学开发的引导重任：一是根据经济发展形势，制定科学的城市发展规划；二是将辖区内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消弱供给过剩现象。

（二）本地房地产开发企业应积极转型升级。一是可以向养老、医疗等更多地产领域发展；二是要创新更多营销手段，比如全民营销、电商卖房、房产众筹等，综合运用互联网消费等新工具和新手段，搭建太原市“互联网+房地产市场”平台，拓宽融资渠道和资金使用效率；三是要客观分析市场供求关系变化，不能盲目跟风，在自身转型的同时，转变发展方式，找准市场定位；四要强化企业文化，细化工程细节，提升自身竞争力；五要抢占地理位置优越，面积相对较小的稀缺资源；六要确保物业服务质量，提升老客户支持力度。

（三）加大租赁市场管理力度。住房租赁市场存在的主要问题是缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应；政府无法全面掌握租赁信息，无法实施有效市场监督；租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率低，市场发展呈无序状态。借租售并举政策落地的东风，制定好租赁市场的政策，完善租赁信息系统网络建设，加强市场监管，鼓励中小房型、普通住房的开发商拿出一部分房源进行租赁，地价和税收上给予一定的优惠，若干年以后准予销售。对一些大型国有企业给予长期支持，使其成为发展公共租赁住房的生力军，解决新入职人员的住房问题。